卓越100指数 | 年报快评：万科的一年

2016-04-21 来源：观点地产网

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作为中国房地产的标杆性龙头企业，万科每一年度的财务报表出来之后，都会被放到显微镜下仔细观察。

观点地产新媒体基于中国房地产卓越100榜推出的“卓越100指数”，也不能排除将万科作为卓越100指数典型企业进行研究。

2015年，被万科认为是“历史上最好的一年”。除了年末的“万宝之争”让万科稍显尴尬之外，与深圳地铁集团的合作浮出水面，则让外界似乎感觉到万科确实度过了一个“美妙”的2015年。

当然，是不是“最好”，业绩报表还是要用数据说话。

万科的“3%” 全年销售金额重夺第一

在观点地产新媒体考察的卓越100指数主要指标中，万科营运与财务数据是鲜明而且一目了然的。销售方面，万科全年录得销售金额人民币2614.7亿元，销售面积2067.1万平方米，同比分别增长14.3%和20.7%。

以销售规模计算，万科在2014年被绿地拉下行业销售金额榜首位置后，重夺第一，并领先绿地(2301亿)超300亿元。按国家统计局公布的2015年全国商品房销售金额人民币87280.8亿元计算，万科在全国的市场占有率上升至3.00%(2014年：2.82%)。

根据观点地产新媒体卓越100指数体系计算显示，2015年度全国销售排行前十企业销售金额总额为15339.48元，按照上述方式计算，前十名企业占据全国市场销售份额为17.57%。

这是一个分化的时代，不只是城市和市场在分化，企业也同样在分化。正如卓越100指数连续几年所坚持的观点，这是一个“强者恒强”的时代，万科的“3%”还有更多的空间。

关注14大中城市拥有472个主要开发项目

对于分化，观点地产新媒体发现万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应，但全国其他地区依然面临较大的去库存压力。

2015年，全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米，继2014年萎缩14.4%后，再度下滑14.6%。但这一现象在2016年开始好转，国家统计局表示，2016年1-2月，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。2015年开始，商品房销售逐步回暖，至今年1-2月份，更出现了销售旺盛局面，使房地产开发企业投资信心有所恢复，房屋新开工面积迅猛回升，土地购置面积降幅大幅收窄，房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

截至2015年底，万科在中国大陆拥有472个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约3147万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3976万平方米。报告期内，万科实现新开工面积2127万平方米，较2014年增长23.1%，高于年初计划的1681万平方米;完成竣工面积1729万平方米，较2014年增长24.9%，高于年初计划的1,581万平方米。

土地储备偏少一直是万科的“常态”，但按照新开工面积计算，不足4000万平米的土地储备不够万科开发两年。

销售及营收大步前进毛利率及净利率持续下滑

财务指标方面，万科2015年度营业收入为人民币1955.49亿元，同比增长33.6%;毛利为394.18亿元，毛利率20.16%，较2014年下降0.79个百分点;归属于股东的净利润人民币181.2亿元，较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%;归属于上市公司股东的净利润率为9.27%，较2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%进一步下跌。

显然，销售及营收大步前进的背后，万科仍然摆脱不了毛利率及净利率持续下滑的局面：2015年度是中期及期末是万科近几年来净利率首次跌入10%以下。

这与全行业盈利能力下滑大趋势有关，同样也跟万科营运、产品、管理等方面状况有关。一个显而易见的数据可以看见，在同等规模的房企中(销售规模前十)，万科的盈利能力是较低的企业之一。

负债及现金天平净负债率较2014年增长数倍

负债率方面，万科2015年度资产负债率为77.7%(2014年度：77.2%)，净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为19.30%(2014年底：5.41%)。

截至2015年底，万科有息负债合计人民币794.9亿元(2015年中期：631.8亿元)，其中，银行借款占比为44.82%，应付债券占比为25.18%，其他借款占比为30.00%;有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币266.5亿元(2015年中期：237.7亿元)，占总体有息负债的比例为33.52%;一年以上有息负债人民币528.4亿元(2015年度中期：394.1亿元)，占总体有息负债的比例为66.48%。货币资金为531.8亿元，较2014年度的627.15亿元减少15.20%。

货币资金的大幅减少及有息负债的大幅攀升，造成万科净负债率较2014年增长数倍。虽然仍控制在较低水平，但不能不关注的是，万科的财务表现一直控制在较为平稳的状态，大起大落并非常态。